В данное статье я постарался разобрать наиболее частые вопросы связанные с разделом ипотечного жилья, с которыми ко мне обращаются на консультации бывшие супруги. Эта информация будет актуальна и при разделе иной, в том числе коммерческой недвижимости.
Супруг прибрел ипотечную квартиру до брака, кому она достанется?
По общему правилу, все добрачное имущество является собственностью того супруга, на которого оно было оформлено до заключения брака. Соответственно ипотечная квартира, как и обязанность оплачивать ипотечный кредит, останется у того супруга, который ее приобрел до брака. Если второй супруг во время брака помогал оплачивать ипотеку, он может рассчитывать на компенсацию своих затрат. Подтвердить затраты он сможет финансовыми документами (банковские чеки, выписки и т.д.).
Если квартира была приобретена в браке, но за деньги, которые один из супругов получил в дар, в наследство или накопил до брака, то такая квартира не подлежит разделу, как и добрачная.
Как быть, если ипотечная квартира куплена в браке?
Это уже более сложная ситуация. Если не заключался брачный договор и квартира приобретена на общие средства, то она будет являться общим имуществом супругов и по общему правилу разделится по поровну (ст.34 Семейного кодекса РФ). После раздела такой квартиры судом, бывшие супруги будут погашать ипотеку совместно и дальше, как если бы они находились в браке.
Может ли суд разделить квартиру не в равных долях?
Это конечно исключения, но они вполне возможны. Например, если с одним из супругов останутся несовершеннолетние дети или если ипотеку платил только один из супругов, а второй не платил и не работал без уважительных причин.
Зачем нужен брачный договор?
Данная форма договора позволяет полностью изменить режим общего имущества супругов. Например в нем можно предусмотреть условие о том, что даже купленная в браке квартира будет являться личной собственностью супруга, на которого она оформлена. Соответственно при разводе такое имущество разделу между супругами не подлежит.
Можно ли продать ипотечную квартиру?
Такая продажа возможна, но только с письменного разрешения банка. После продажи квартиры в первую очередь погашается остаток задолженности перед банком, а остаток средств делится между бывшими супругами.
Можно ли оставить квартиру одному из супругов?
Такая ситуация возможна только при обоюдном согласии. В этом случае квартира и задолженность по ипотеке остаются у одного из супругов, а второму выплачивается компенсация.
Квартиру и ипотеку разделили, второй супруг не платит ипотеку?
Если квартиру и обязательства по ипотечному договору разделили, а бывший супруг не платит ипотеку, то банк вправе взыскать задолженность и выставить долю должника на торги. Преимущественное право покупки будет у владельца другой доли, но если он ее не сможет выкупить, то ее продадут на торгах другим лицам.
Квартиру разделили, ипотеку нет, второй супруг не платит ипотеку?
В данной ситуации оплачивать ипотеку нужно будет за обоих бывших супругов, при этом размер долей в квартире не плательщика уменьшаться не станет. У того, кто продолжает оплачивать ипотечный кредит, появляется право взыскать в суде половину платежей со второго неплательщика (ст.325 ГК РФ).
Бывший супруг оказался в банкротстве, что будет с квартирой?
Арбитражный управляющий гражданина-банкрота будет продавать его долю в квартире с торгов. Так как закон о банкротстве не предусматривает право преимущественного выкупа доли вторым собственником, применятся временный порядок установленный Постановлением Конституционного Суда РФ от 16.05.2023 N 23-П, который обязывает арбитражного управляющего предложить преимущественно выкупить долю по начальной цене торгов. Если в течении месяца согласия на выкуп не будет, доля продается с торгов.
Остались вопросы? Задайте их адвокату в личном телеграм-канале.